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L’articolo 1123 c.c. dispone che “le
spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio,
per la prestazione di servizi nell’interesse comune e per le innovazioni
deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura
proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.
Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese
sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne.
Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti
destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla
loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità”.
E ancora molto importante è quanto dispone l’art. 1118 c.c. secondo il quale
“il diritto di ciascun condomino sulle cose indicate dall’art. 1117 c.c. (
cose di uso comune) è proporzionato al valore del piano o porzione di piano che
gli appartiene se il titolo non dispone altrimenti”.
Dalla
lettura di questi articoli ricaviamo i principi in base ai quali ripartire le
spese tra i singoli condomini:
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il criterio generale della
ripartizione in proporzione al valore della proprietà;
-
il criterio della ripartizione delle
spese in base all’uso che ogni condomino può farne;
-
il criterio del godimento che ogni
condomino può trarne dalla cosa;
La ripartizione delle spese riguarda le spese necessarie, ossia
le spese per la conservazione e per il godimento delle parti comuni, quelle per
la manutenzione e per il funzionamento degli impianti e servizi comuni e quelle
per le innovazioni deliberate nell’assemblea condominiale.
Pertanto i condomini dissenzienti non possono contestare in sede di rendiconto
una spesa che essi giudicano inutile, ma devono limitarsi a discuterne l’opportunità
in sede di bilancio preventivo.
In pratica i condomini che non sono d’accordo nel procedere a tale spese
devono sollevare tale loro obiezione in sede di assemblea al fine di persuadere
anche tutti gli altri condomini o almeno la maggioranza di essi ad evitare detta
spesa.
Se comunque la spesa viene approvata in sede di assemblea anche i condomini
dissenzienti devono partecipare e contribuire per la loro quota non potendosi
sottrarre a quanto statuito dalla maggioranza assembleare.
Le norme in materia di spese condominiale possono comunque essere derogate dall’unanimità
dei condomini attraverso il regolamento condominiale.
I condomini sono obbligati a corrispondere le spese condominiali anche quando
il loro appartamento è vuoto o inutilizzato.
In caso di mora nel pagamento dei contributi
condominiali protratta per oltre sei mesi,
l'amministratore, laddove il regolamento vigente lo
autorizzi espressamente, puo' sospendere al condomino l'utilizzazione
dei servizi comuni (ad esempio il riscaldamento, l'acqua calda, i citofoni, ) suscettibili
di godimento separato, attraverso le necessarie operazioni sugli
impianti, anche da eseguirsi all'interno della proprieta' esclusiva del
condomino moroso, obbligato a tollerare tali attivita' sia in forza dello stesso
accertamento della facolta' ex art. 63 disp. att. c.c. in capo alla collettivita',
sia in forza della specifica disposizione regolamentare.
(sentenza del Tribunale Milano, 19 ottobre 1998)
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