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Il regolamento di condominio è molto
importante in quanto disciplina la vita condominiale.
All'interno del regolamento di condominio sono contenute le norme che disciplinano i servizi e
le parti comuni, l’attività dell’amministratore e quella dell’assemblea
condominiale.
Sono allegate al regolamento di condominio le tabelle millesimali per la ripartizione delle
spese.
In pratica, il regolamento di condominio, può essere
considerata la legge interna dei condomini. Una legge speciale rispetto
alla normativa generale dettata dal codice civile.
L’articolo 1138 c.c. prevede l’obbligo di redigere un
regolamento di condominio quando vi sono più di dieci condomini. Diversamente
la sua redazione è facoltativa da parte dei condomini, ma una volta predisposto
verranno applicate le stesse regole e norme previste per quello obbligatorio e
avrà la stessa efficacia.
Quando i condomini sono più di dieci e l’assemblea nulla delibera in
proposito, ogni condomino può interessarsi della redazione del regolamento
condominiale.
Il regolamento di condominio è approvato con un numero di voti pari almeno alla metà dei
condomini intervenuti in assemblea e titolari di almeno la metà del valore dell’edificio
e quindi dei millesimi.
Il regolamento condominiale per poter essere modificato
deve essere approvato con la stessa maggioranza prevista per la sua
approvazione.
Le eventuali infrazioni alle norme poste nel regolamento
di condominio possono essere sanzionate con
il pagamento di una somma di denaro solitamente stabilita nel regolamento
stesso. L'importo però della sanzione, secondo l'art.70 disp.att. C.C, deve
essere simbolico di 5 centesimi di Euro (100 delle vecchie lire). Questa norma
è discutibile (l'art. 72 disp.att.C.C., non include infatti l'art. 70 tra gli
articoli inderogabili), ecco quindi che alcuni regolamenti prevedono sanzioni
superiori.
Il regolamento condominiale non può limitare o condizionare il diritto dei condomini sulla
cosa comune.
Il regolamento condominiale inoltre può avere origine interna o esterna a seconda che derivi
dall’assemblea dei condomini (regolamento assembleare) o meno ( regolamento
contrattuale).
Il regolamento contrattuale è predisposto dal costruttore prima della vendita
dei singoli appartamenti, oppure viene approvato da tutti i proprietari
all'unanimità.
Il regolamento contrattuale può contenere limitazioni
d'uso (es. divieti di determinate destinazioni delle unità immobiliari)
sia delle parti di esclusiva proprietà dei singoli condomini che di quelle
comuni.
Il regolamento d'assemblea è, in un certo senso, meno forte di
quello contrattuale, perché può riguardare solo il modo in cui si utilizzano
le parti comuni, ma non i diritti dei condomini su queste parti e sui beni di
proprietà individuale, quali risultano dagli atti di acquisto o da accordi
privati.
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