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Le
innovazioni nel condominio
E' possibile considerare una
innovazione qualsiasi opera nuova che alteri, in tutto o in parte,
nella materia o nella forma, ovvero nella destinazione di fatto o di
diritto, la cosa comune, eccedendo il limite della conservazione,
dell’ordinaria amministrazione e del godimento della cosa e che
importi una modifica materiale della forma e della sostanza della
cosa medesima, con l’effetto di migliorarne o peggiorarne il
godimento, o comunque alterarne la destinazione originaria.
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A ciascun condomini spetta il diritto di
impedire le innovazioni vietate dalla legge, anche se approvate
dall'assemblea.
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In caso di innovazioni gravose o
voluttuarie la legge ammette che i dissenzienti possono essere
esonerati dalla partecipazione alle spese
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Il codice civile indica due articoli molto
importanti sul tema delle innovazioni.
L’articolo 1102 che consente ai singoli condomini di apportare modifiche alle
strutture condominiali per un migliore utilizzo della proprietà esclusiva e l’articolo
1120 che stabilisce quali innovazioni possano essere adottate in sede
assembleare con la maggioranza dei partecipanti al condominio che rappresentino
almeno i due terzi dei millesimi.
Molto importante è però fornire una definizione del concetto di “innovazione”
basandosi proprio su tale concetto la gran parte delle “ liti e controversie
condominiali”.
Il nostro codice civile non ci fornisce una chiara definizione di innovazione,
ma questa può essere desunta da quanto statuito dalla giurisprudenza in
materia.
Più in particolare Costituisce innovazione, qualsiasi opera nuova che alteri,
in tutto o in parte , nella materia o nella forma, ovvero nella destinazione di
fatto o di diritto, la cosa comune, eccedendo il limite della conservazione,
dell’ordinaria amministrazione e del godimento della cosa e che importi una
modifica materiale della forma e della sostanza della cosa medesima, con l’effetto
di migliorarne o peggiorarne il godimento, o comunque alterarne la destinazione
originaria, con conseguente incidenza sull’interesse di tutti i condomini, i
quali debbono essere liberi di valutare la convenienza dell’innovazione.
Al contrario non costituiscono innovazioni, tutti gli atti di maggiore o più
intensa utilizzazione della cosa comune, che non importino alterazioni o
modificazione della stessa e non precludano agli altri partecipanti la
possibilità di utilizzare la cosa facendone lo stesso maggiore uso del
condomino che abbia attuato la modifica.
Di tutta evidenza dunque che le innovazioni sono opere di trasformazione tali da
alterare l’originaria destinazione del bene e tali da incidere in modo
rilevante sull’interesse di tutti i condomini, i quali devono deliberare, a
maggioranza qualificata, l’opportunità dell’innovazione.
Di fatto “le innovazioni” proprio perché comportano una trasformazione e
alterazione del bene devono essere approvate con un numero di voti che
rappresenti la maggioranza del condominio e i 2/3 del valore dell’edificio.
Giova rilevare infatti, che la norma di cui all’articolo 1120 c.c. nel
richiedere che le innovazioni della cosa comune siano approvate dai condomini
con determinate maggioranze, mira essenzialmente a disciplinare l’approvazione
delle innovazioni che comportano delle spese per i condomini, spese dunque che
devono essere ripartite su base millesimale.
Ancora molto importante è distinguere tra modifica ed innovazione.
La differenza si collega all’entità e qualità dell’incidenza della nuova
opera sulla consistenza e sulla destinazione della cosa comune, nel senso che
per innovazione in senso tecnico- giuridico deve intendersi non qualsiasi
mutamento o modificazione della cosa comune, ma solamente quella modificazione
materiale che ne alteri o ne muti la destinazione originaria.
Diversamente le modificazioni mirano soltanto a potenziare o a rendere più
comodo il godimento della cosa comune e ne lasciano immutate la consistenza e la
destinazione, in modo da non turbare gli interessi concorrenti dei condomini.
Pertanto alcune modifiche che non costituiscono innovazioni possono essere
apportate anche dal singolo condomino, nel proprio interesse e naturalmente a
proprie spese, sempre che non siano dirette ad alterare la destinazione delle
parti comuni e non ne impediscano l’altrui uso.
Sempre l’articolo 1120 c.c. dispone che sono vietate le innovazioni:
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che possono recare pregiudizio alla stabilità o sicurezza del
fabbricato;
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che ne alterino il decoro architettonico
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che rendano alcune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso
o al godimento anche da parte di un solo condomino.
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Più genericamente la legge vieta, inoltre, ai condomini di effettuare opere
che rechino danno alle parti comuni.
Deve dunque ritenersi vietata ogni innovazione che si traduce in un
accrescimento di diritto o di utilità a favore di un condomino e in pregiudizio
di altri.
Giova rilevare che la disposizione di cui all’articolo 1120 c.c. nella parte
in cui vieta le innovazioni che possono recare pregiudizio al decoro
architettonico del fabbricato o che rendano alcune parti comuni dell’edificio
inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino, si limita a
tutelare l’edificio in sé ed il modo di usare e di godere della cosa comune.
Quindi neanche con la maggioranza dei 2/3 i condomini possono deliberare
innovazioni che possono potenzialmente creare problemi alla stabilità o alla
sicurezza del fabbricato, al suo decoro architettonico o che rendano alcune
parti dell’edificio inservibili all’uso e al godimento anche di un solo
condomino.
A ciascun condomino spetta il diritto di impedire innovazioni vietate dalla
legge, siano esse di iniziativa dell'assemblea che di iniziativa di singoli
condomini.
Cosa fare in caso di innovazioni vietate ?
Se trattasi di opere realizzate da un altro condomino deve, tramite lettera
RR deve chiedere l'intervento dell'amministratore del condominio per
ripristinare la situazione.
Se, invece, l'innovazione viene deliberata dall'assemblea condominiale,
entro 30gg dalla data dell'assemblea (oppure 30gg dalla data di ricezione del
verbale, se assente), tramite un avvocato, deve impugnare la delibera.
In caso di innovazioni gravose o voluttuarie la legge ammette che i
dissenzienti (cioè coloro che hanno dato voto contrario in assemblea, o coloro
che comunichino in modo tempestivo il loro dissenso) possono essere esonerati
dalla partecipazione alla spesa.
Questo genere di innovazioni sussistono quando comportano una spesa molto
gravosa o hanno carattere voluttuario rispetto alle condizioni e l’importanza
dell’edificio e soprattutto consistono in opere, impianti o manufatti
suscettibili di utilizzazione separata.
Di fatto, non sarebbe giusto che la maggioranza dei condomini costringesse la
minoranza a sostenere spese ingenti che potrebbero anche essere evitate.
Se al contrario non è possibile l’utilizzazione separata, l’innovazione non
è consentita salvo che la maggioranza dei condomini che l’ha deliberata e
approvata non accetti di sopportarne integralmente la spesa.
Giova evidenziare che anche i dissenzienti possono in qualunque momento
esercitare il diritto di avvantaggiarsi dell’innovazione inizialmente
rifiutata, a tal fine però dovranno contribuire alle spese dell’opera che la
maggioranza dei condomini ha già sopportato.
La gravosità e/o voluttuarietà dell’opera deve essere valutata in base al
preventivo di spesa, alle condizioni e all’importanza dell’edificio.
Cosa fare in caso di innovazioni ritenute gravose o voluttuarie ?
Qualora si ritenga l'opera gravosa o voluttuaria si deve votare contrario in
assemblea, oppure, se assenti in assemblea, entro 30gg dalla data di ricezione
del verbale comunicare il proprio dissenso.
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