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Vediamo di seguito un esempio di regolamento
condominiale:
Norme relative all'uso delle cose comuni e al decoro
dell'edificio
Sono oggetto di proprietà e uso comune di tutti i condomini, se il
contrario non risulta dal titolo, quanto segue:
· Parti comuni non suscettibili d'uso separato: il suolo, il sottosuolo, le
fondamenta, i muri perimetrali, i pilastri, le travi, le fognature, i tetti e
relative pertinenze (grondaie, pluviali, ecc.)giardini e cortili, impianti
antincendio e parafulmini, portineria e alloggio del portiere e, in genere, le
altre cose costitutive dell'edificio e le opere che sono indispensabili alla
conservazione e all'uso comune;
· Parti comuni suscettibili d'uso separato: le colonne verticali di
scarico, il portone d'ingresso, le pareti del vano scala e del vano ascensore, i
vestiboli, gli ànditi, i locali adibiti a lavanderia, autoclave centrale
termica, stenditoi, sala giochi e altri locali destinati a servizi e beni
comuni; le corsie e i corridoi di cantina le rampe per l’autorimessa, gli
impianti di depurazione, addolcimento e trattamento acqua; i lucernari e le
finestre destinati all'illuminazione del vano scala; gli impianti idrici,
elettrici, del gas e del riscaldamento, fino ai punti di diramazione dagli
stessi ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini; nonché le
scale, l'impianto dell'ascensore del citofono, dell'apriportone e dell’antenna
televisiva centralizzata, nonché i lastrici solari e il tetto di uso non comune
a tutti i condomini.
Per gli effetti indicati dagli art. 1123, 1124, 1126 e 1136 c.c., il valore
proporzionale di ciascun piano o porzione di piano spettante in esclusiva ai
singoli condomini, espresso in millesimi a norma dell'art. 68 disp. att. c.c.,
è riportato nella tabella allegata al presente regolamento, denominata "TABELLA
GENERALE". I valori di cui sopra, potranno essere riveduti o modificati
anche nell'interesse di un solo condomino nei seguenti casi:
· quando è conseguenza di un errore;
· quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, e
notevolmente alterato il rapporto degli stessi
1. E' vietato occupare, anche temporaneamente, con qualsiasi cosa, gli spazi
di proprietà e uso comune. Eventuali autorizzazioni, possono essere concesse
solo dall'amministratore, previo esplicita richiesta, il quale potrà accordarla
per il solo deposito di materiali e attrezzi inerenti a lavori da eseguirsi da
parte dei richiedenti (o per le operazioni di carico e scarico), limitatamente
allo spazio necessario e per la durata minima indispensabile di tempo e sempre
che non sia impedito l'uso delle cose comuni agli altri condomini.
2. E' vietato depositare moto, bici negli spazi comuni (atrio d'ingresso,
vano scale, corridoi, ecc.).
3. E' vietata la sosta dei veicoli nelle aree comune; il lavaggio degli
stessi, può avvenire esclusivamente entro i rispettivi garage.
4. E' vietato stendere biancheria o altro all'esterno dei balconi e delle
finestre in ogni modo visibili dalla strada; è consentito stendere all'interno
dei balconi o negli spazzi appositamente predisposti.
5. E' vietato collocare vasi da fiore sui davanzali e sui balconi, sempre
che gli stessi non siano convenientemente ancorati, e posti entro recipienti
atti ad impedire lo stillicidio, molestie e danni d'ogni genere.
6. E' vietato esporre insegne, targhe e similari nelle parti comuni
dell'edificio (pareti esterne, androne, scale, ecc.), che non siano conformi a
quanto in merito sarà deliberato, di volta in volta dall'assemblea, e comunque
senza la previa autorizzazione dell'amministratore.
7. E' vietato il gioco dei bambini nelle parti comuni, salvo quanto in
merito sarà deliberato dall'assemblea.
8. E' vietato tenere in qualsiasi locale o spazio comune, animali di
qualsiasi genere. Sono consentiti, entro le proprietà private, i soli animali
domestici (e cioè cani, gatti e uccelli), sempre che non arrechino disturbo o
danno agli altri condomini o alle parti comuni *. E' fatto obbligo ai detentori
di cani di tenerli al guinzaglio e con museruola nelle parti comuni, di non
farli accedere nella cabina dell'ascensore, e di evitare che rechino disturbo
specialmente di notte.
9. E' vietato manomettere o modificare le parti comuni dell'impianto idrico,
del gas, di riscaldamento, di depurazione dell’acqua, dell’antenna
centralizzata tv, delle colonne verticali di scarico, ecc.; ogni intervento che
si rendesse necessario su dette parti dovrà essere previamente autorizzato
dall'amministratore.
10. E' vietato accedere sul tetto, a chiunque non sia stato previamente
autorizzato dall'amministratore.
11. E' vietato usare l'ascensore per il trasporto di animali, o per il
trasporto di oggetti ingombranti o pesanti o che possano sporcare o comunque
arrecare danno. L'uso dello stesso inoltre è vietato ai minori, a norma delle
vigenti disposizioni di legge (L. 24/10/1942 n° 1415 e succ.).
* Per il divieto assoluto, necessita la firma di tutti i
condomini
1. E' vietato destinare gli immobili a qualsiasi uso che possa turbare la
tranquillità dei condomini o sia contraria all'igiene o al decoro
dell'edificio. In particolare, gli appartamenti debbono essere esclusivamente
destinati ad uso di abitazioni civili o di ufficio o di studio professionale o
ambulatorio medico; mentre per tutte indistintamente le unità immobiliari viene
espressamente vietata la destinazione a gabinetto di cura per malattie infettive
e contagiose, sedi di partito o sindacali o di associazioni, circoli, ritrovi,
scuole in genere (e in particolare di musica, canto, ballo), e a qualsiasi uso
che produca rumori molesti o emissioni di fumo, esalazioni sgradevoli o nocive,
nonché a qualsiasi altra destinazione contraria ai regolamenti comunali di
igiene, di piano regolatore, di polizia urbana e dei vigili del fuoco.
2. a) E' vietato ai condomini fare qualunque modifica o innovazione
alle cose comuni (pur dirette al miglioramento e all'uso più comodo o al
maggior rendimento delle stesse), anche se in corrispondenza delle singole
proprietà, individuali, senza la preventiva approvazione della maggioranza dei
partecipanti al condominio, che contemporaneamente rappresenti almeno i 2/3 del
valore dell'edificio *. b) Il condomino che ha fatto spese per le cose
comuni senza autorizzazione dell'assemblea, non ha diritto al rimborso, salvo
che si tratti di spesa urgente, e che abbia dato tempestiva comunicazione
all'amministratore
3. E' vietato installare tendaggi e doppi infissi esterni alle finestre e
balconi, senza il preventivo parere vincolante dell'assemblea sul tipo, colore e
caratteristiche in genere.
4. E' vietato eseguire scavi di qualsiasi genere nel sottosuolo in
corrispondenza sia delle proprietà esclusive che comuni.
5. E' vietato manomettere l’impianto di riscaldamento interno a ogni
proprietà immobiliare senza il preventivo consenso dell’assemblea.
6. E’ vietato introdurre sostanze e materie estranee nei condotti di
spurgo, impianti igienici, secchiai ecc.
7. E' vietato battere tappeti ecc. dalle finestre o dai balconi, prima delle
ore 9.00 e dopo le ore 22.00, ciò sarà sempre da escludersi in qualsiasi
orario, all'interno del vano scale e nell'androne.
8. E' vietato tenere nei locali materie infiammabili o esplosive o che
emanino esalazioni sgradevoli o dannose alle persone e alle cose.
9. E' vietato suonare, ballare, cantare e tenere la radio, la televisione,
impianti di diffusione sonora in genere a volume troppo alto soprattutto prima
delle ore 9.00, nonché dalle ore 14.00 alle 16.00 e dopo le ore 22.00.
* La delibera necessita di approvazione da pare di tutti i
condomini.
1. Ogni condomino deve consentire, a richiesta dell'amministratore, che nei
locali di sua proprietà si provveda alle ispezioni e ai lavori ritenuti
necessari per la conservazione delle cose e dei servizi comuni. Il rifiuto o
l'impossibilità del proprietario (o del suo inquilino) a consentire l'ingresso
nell'appartamento ai fini di cui sopra, ancorché motivato, lo renderà comunque
responsabile di ogni eventuale danno conseguente.
2. Ogni condomino è obbligato a comunicare immediatamente
all'amministratore la presenza di qualunque guasto entro la proprietà privata,
che possa arrecare danno alle parti comuni o alle atre proprietà private; i
maggiori danni causati dall'omissione o dal ritardo della denuncia, saranno
posti a carico dell'inadempiente.
3. Ogni condomino è tenuto a eseguire nei locali di sua proprietà le opere
e le riparazioni delle cose e dei servizi privati, la cui omissione possa
danneggiare le parti comuni e le altre proprietà private.
4. Ogni condomino ha l'obbligo di notificare all'amministratore (a mezzo di
lettera raccomandata) il proprio domicilio e le eventuali variazioni in difetto
di che, si intenderà domiciliato presso il condominio o all'ultimo domicilio
conosciuto.
5. In caso di trasferimento di proprietà, il condomino uscente ha l'obbligo
di far conoscere al subentrante i contenuti del presente regolamento, che dovrà
essere richiamato e accettato dal nuovo proprietario nell'atto di acquisto sotto
pena per il dante causa di risarcimento dei danni. Entrambi, hanno l'obbligo di
rendere edotto l'amministratore dell'avvenuto passaggio nonché delle generalità
e domicilio del nuovo proprietario. Il condomino subentrante è obbligato
solidalmente col predecessore al pagamento dei contributi relativamente all'anno
in corso e a quello precedente. I contraenti, provvederanno fra loro a ogni
operazione di conguaglio relativamente ai contributi versati dal venditore nel
fondo comune e nel fondo di riserva: gli stessi, non sono ripetibili. Quanto
sopra, nelle parti applicabili, ha valore anche nei casi di costituzione di
usufrutto da parte del condomino.
6. In caso di locazione, il condomino locatore ha l'obbligo di far conoscere
al conduttore i contenuti del presente regolamento, che dovrà essere richiamato
e accettato dall'inquilino nel contratto di locazione, sotto pena per il dante
causa di risarcimento dei danni. L'amministratore ha rapporti unicamente con i
condomini, i quali non possono servirsi della sua opera per l'eventuale
riscossione dei contributi dai conduttori, e rispondono di quanto eventualmente
da questi dovuto.
7. Nei casi di frazionamento dell'unità immobiliare, gli interessati
dovranno procedere a propria cura e spese alla divisione dei millesimi
attribuiti a tale proprietà, nonché alla ripartizione dei contributi versati
nel fondo comune e nel fondo di riserva, e rendere edotto l'amministratore di
tali elaborati, sottoscritti per accettazione dalle parti interessate.
8. I singoli proprietari esclusivi, sono tenuti a provvedere alle
tinteggiature dei serramenti delle finestre e dei balconi, a propria cura e
spese, contestualmente alle opere di restauro delle facciate interessate e
deliberate dall'assemblea, conformemente alle indicazioni del Comune (o quanto
meno dell'assemblea) in merito alla scelta del colore, della tonalità e d'ogni
altra eventuale caratteristica imposta.
Il fabbricato deve essere assicurato con polizza del tipo "Globale
fabbricati", comprendente i rischi della Responsabilità civile e contro i
danni derivanti dal fuoco, scoppio del gas e fulmini. L'istituto assicuratore
sarà scelto dall'assemblea dei condomini, la quale determinerà pure il
capitale iniziale da assicurare nella misura che riterrà necessaria per coprire
il costo di ricostruzione, nonché i massimali di valore per i rischi
assicurati, e ogni eventuali variazione della polizza stessa.
Se il contrario non risulta dal titolo, il diritto alla sopraelevazione è
regolato dall’art. 1127 c.c. Chi intende sopraelevare, deve inviare
all’amministratore del condominio, almeno 3 mesi prima dell’inizio dei
lavori, copia del progetto tecnico dei lavori (il quale deve essere conforme ai
regolamenti di edilizia e di igiene municipali), corredato di relazione tecnica
atta a garantire che le condizioni statiche dell’edificio consentano la
sopraelevazione. Quanto sopra, affinchè l’amministratore possa consentire a
tutti i condomini di prenderne visione e successivamente riunirli in apposita
assemblea per ogni valutazione in merito. Chiunque ritenga, che dalla progettata
opera di sopraelevazione possa derivare danno ai fini della statica,
dell’aspetto architettonico o dell’eccessiva diminuzione di aria e luce per
i piani sottostanti, potrà fare motivata opposizione a tale progetto entro 30
giorni dalla data di assemblea. Nei casi in cui la sopraelevazione possa aver
luogo, l’indennità prevista dal citato art. 1127 c.c. va corrisposta prima
dell’inizio dei lavori, la stima, sarà eseguita da un tecnico appositamente
incaricato dall’assemblea.
In caso di perimento totale o parziale dell'edificio si rimanda a quanto
disposto dall'art. 1128 c.c.
Norme relative alla ripartizione delle spese
Ai fini della corretta applicazione del presente regolamento, si precisa
sulla base della costante interpretazione giurisprudenziale in merito alla
identificazione delle parti comuni dell'edificio, che sono stati tenuti in
costante evidenza i principi della presunzione sulla "comproprietà
totale" e sulla "comproprietà parziale", a seconda cioè che le
parti, impianti e servizi comuni del complesso immobiliare siano obbiettivamente
destinati al servizio di tutte o di solo talune proprietà esclusive. Quanto
precede, alla base essenzialmente della compartecipazione alle singole spese da
parte dei condomini (ciò sempre che, ovviamente, il contrario non risulti dal
titolo).
Tutti i condomini sono tenuti a contribuire nelle spese necessarie per la
conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la
prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni regolarmente
deliberate dall'assemblea dei condomini, in ragion dell'interesse di ognuno, e
secondo le disposizioni che seguono. Nei casi in cui la proprietà esclusiva
appartenga a più comproprietari pro-indiviso, l'obbligo della partecipazione
alle spese è solidale fra tutti gli stessi. Nessun condomino può, rinunziando
al diritto sulle cose comuni, sottrarsi alle relative contribuzioni. Le unità
immobiliari sfitte o comunque non abitate per tutto o parte dell'anno non danno
luogo a esonero delle spese tutte condominiali. Ai fini del riparto delle spese
di ordinaria e straordinaria manutenzione o ricostruzione delle parti comuni,
interessanti tutti o parte dei condomini, non assume alcuna rilevanza il fatto
che le singole unità esclusive siano o non siano in vicinanza delle parti
interessate ai lavori.
Le unità immobiliari aventi destinazione diversa dall'abitazione, potranno
essere soggette con apposita delibera di assemblea, a un'elevazione della
contribuzione sulle spese relative ai servizi di ascensore, pulizia e
illuminazione delle scale e delle altre parti comuni di cui facciano uso. In
nessun caso, tali unità immobiliari potranno subire una diminuzione di
contribuzione su tali spese, rispetto a quanto sarebbe dovuto a norma del
presente regolamento.
Il preventivo delle spese, nonché l'ammontare dei contributi, il numero e
l'importo delle quote, loro scadenza e modalità di versamento sono stabiliti
dall'assemblea all'inizio di ogni esercizio amministrativo; la stessa,
stabilisce la data di inizio e di chiusura dell'esercizio. In difetto di quanto
sopra e limitatamente alle spese relative alla gestione amministrativa
ordinaria, l'amministratore provvederà a propria discrezione, tenuto conto sia
delle esigenze di cassa del corso dell'anno sia dell'effettiva interessenza dei
condomini sulle singole spese. Le somme risultanti a debito dei singoli
condomini in sede di chiusura contabile, dovranno essere versate entro 16 gg.
dalla comunicazione dell'amministratore. Il condominio, essendo privo di
un'azione diretta nei confronti del conduttore, può rivolgersi solo ai
condomini per il rimborso delle spese condominiali. Nel caso di ritardo del
pagamento dei contributi rispetto alla data di scadenza stabilite il condomino
sarà tenuto al versamento degli interessi legali (attualmente del 5%)
*;l'amministratore nel contempo, dovrà procedere alla riscossione dei
contributi mediante richiesta di decreto ingiuntivo immediatamente, con facoltà
di procedere previamente con sollecito formale. In ogni caso, sono addebitati al
condomino inadempiente le spese e gli onorari relativi sia ai solleciti, sia
all'azione legale, nonché il risarcimento di ogni eventuale danno derivante
dallo stato di morosità.
*Per elevare l'ammontare degli interessi, necessita
l'approvazione da parte di tutti i condomini
Sono poste a carico di tutti indistintamente i condomini, in proporzione
alle rispettive quote millesimali di comproprietà le spese relative all'uso,
alla manutenzione ordinaria e straordinaria e alla ricostruzione attinenti alle
parti comuni indivisibili e non suscettibili di utilizzazione separata, quali:
fondazioni, muri maestri (compreso cornici, cornicioni, intonaci, tinteggiature,
rinforzi ecc.), pilastri, architravi fognature tetti e pertinenze (grondaie,
docce, converse ecc.) giardini e pertinenze (impianto irrigazione, recinzione,
illuminazione, flora, ecc.) impianto antincendio e parafulmine, portineria e
alloggio portiere; aree comuni e in genere, le altre pertinenze costitutive
dell'edificio e le opere che sono indispensabili alla conservazione e all'uso
comune: nonché le spese relative all'amministrazione dello stabile,
all'assicurazione, alle imposte e tasse di carattere generale.
Sono poste a carico dei soli compartecipanti che ne traggono utilità, in
proporzione alle rispettive quote millesimali di comproprietà, le spese
relative all'uso e alla manutenzione ordinaria e straordinaria e alla
ricostruzione, attinenti alle parti suscettibili di utilizzazione separata,
quali: colonne verticali di scarico, portone d'ingresso vestiboli, androne,
cancelli e cancellate, passi carrai, autoclave, centrale termica (con relativa
cisterna e canna fumaria), stenditoi, sala giochi e altri locali e servizi
destinati all'uso comune; nonché vano scala, lucernari e finestre destinati
alla illuminazione del vano scale; impianti idrici ed elettrici e del gas fino
ai punti di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei
singoli condomini, ecc., nonché giardini, tetti e pertinenze e aree destinate
alla utilizzazione di un solo gruppo di condomini.
A\1 La ripartizione della spesa relativa al servizio di acqua calda
centralizzata, avverrà in base alla lettura dei contatori divisionali
installati in ogni singola proprietà esclusiva. Qualora non sia possibile
definire l’ammontare della spesa relativa, l’assemblea delibererà,
all’inizio di ciascun anno amministrativo, il prezzo unitario di vendita.
A\2 La ripartizione della spesa relativa al servizio di acqua calda
centralizzata, avverrà in base al numero di abitanti di ogni singola proprietà
esclusiva servita. All’inizio di ciascun servizio amministrativo,
l’assemblea redigerà e approverà un elenco degli stessi, da servire come
base di riparto, attribuendo valori virtuali per le unità destinate a uso
diverso dall’abitazione. Ove sia possibile definire l’ammontare della spesa
relativa, l’assemblea delibererà, all’inizio di ciascun anno
amministrativo, il prezzo unitario di vendita.
B Indipendentemente dai consumi di acqua calda effettuati in
concreto, viene addebitato a tutti i condomini serviti dall’impianto, una
quota fissa corrispondente a un consumo minimo, il cui ammontare verrà
deliberato dall’assemblea.
A/1) La ripartizione della spesa relativa al consumo dell'acqua
potabile, avverrà in base alla lettura dei contatori divisionali installati in
ogni singola proprietà esclusiva.
A/2) La ripartizione della spesa relativa al consumo dell'acqua
potabile, avverrà per quote millesimali di comproprietà fra tutti i condomini
serviti dall'impianto.
A/3) La ripartizione della spesa relativa al consumo dell'acqua
potabile, avverrà in base al numero di abitanti di ogni singola proprietà
esclusiva servita. All’inizio di ciascun servizio amministrativo,
l’assemblea redigerà e approverà un elenco degli stessi, da servire come
base di riparto, attribuendo valori virtuali per le unità destinate a uso
diverso dall’abitazione.
La spesa per l'eventuale installazione di autoclave, che si rendesse
indispensabile per sopperire alle momentanee carenze di acqua a seguito della
insufficiente pressione della rete pubblica di erogazione, nonché le spese di
esercizio, di manutenzione ordinaria, straordinaria e ricostruzione
dell'autoclave, sono ripartite in base alle quote millesimali di comproprietà
fra tutti i condomini comproprietari dell'impianto idrico comune.
I contributi dovuti per legge e relativi al personale dipendente (addetti
alle pulizie, portieri, giardinieri, ecc.), nonché le spese per polizze di
assicurazioni private e facoltative stipulate contro i rischi professionali
degli appaltatori dei servizio (polizze infortuni), vanno posti a carico dei
condomini o del gruppo di condomini che trae utilità da detti servizi e
ripartite conformemente a quanto previsto per gli stessi.
A/1) Le spese relative alla pulizia, illuminazione, manutenzione ordinaria e
straordinaria del cortile e passo carrabile, sono poste a carico dei condomini
che possono trarne utilità, e ripartite in proporzione alle rispettive quote
millesimali di proprietà.
A/2) ) Le spese relative alla pulizia, illuminazione, manutenzione ordinaria
e straordinaria del cortile e passo carrabile essendo questo destinato
prevalentemente per l'accesso al box auto e/o magazzini privati, sono poste in
ragione del 20 per cento a carico di tutti i condomini che possono trarne utilità,
e in ragione dell'80 per cento a carico dei soli condomini proprietari dei box
auto e/o magazzini privati; e ripartite in proporzione delle rispettive quote
millesimali di proprietà.
A/3) Le spese relative alla pulizia, illuminazione, manutenzione ordinaria e
straordinaria del cortile e passo carrabile essendo questo destinato
esclusivamente a parcheggio auto con posti assegnati in proprietà privata,
saranno poste a carico di queste di queste ultime, e ripartite in parti uguali
fra i titolari degli stessi.
B) Le spese relative alla impermeabilizzazione e pavimentazione del cortile
(o giardino) costituendo questo anche copertura per le proprietà esclusive
sottostanti destinate a box auto e/o magazzini ecc., saranno poste per 1/2 a
carico di tutti i condomini che possono trarne utilità e per 1/2 a carico dei
proprietari delle unità sottostanti; il riparto delle spese, avverrà in
proporzione alle rispettive quote millesimali di proprietà. Allo stesso modo
saranno ripartite le spese relative alla ricostruzione o riparazione dei solai.
Le spese di pulizia, manutenzione, riparazione e ricostruzione relative alle
parti della rete fognaria di uso comune a tutti i condomini, saranno poste a
carico degli stessi e ripartite in proporzione alle quote millesimali di
proprietà. Le stesse spese, relative alle parti della rete fognaria destinate
all'uso di un solo gruppo di condomini (es. colonne verticali di scarico),
saranno poste a esclusivo carico di questi ultimi, e ripartite in proporzione
alle rispettive quote millesimali di proprietà, qualunque sia il punto di
intervento. Le stesse spese relative alle parti di rete fognaria, dal punto di
derivazione delle stesse con le proprietà esclusive, sono poste a carico di
queste ultime (es. imbraghi). Gli stessi criteri, saranno adottati ai fini del
riparto delle spese sostenute per il risarcimento dei danni che la rete fognaria
abbia causato alle parti comuni o private a seguito di guasti.
Le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti e dei solai sono
sostenute in parti uguali dai proprietari dei due piani l'uno all'altro
sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura
del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l'intonaco, la
tinta e la decorazione del soffitto. Analogamente, le spese per la manutenzione
e ricostruzione dei muri divisori di appartamenti sono poste a carico dei
proprietari confinanti in parti uguali fra gli stessi. Gli stessi criteri
saranno adottati per quanto riguarda gli isolamenti termici e acustici
interposti a dette strutture.
Le spese di manutenzione straordinaria e ricostruzione delle scale (rampe,
scalini, pianerottoli, intonaci sotto le rampe, ecc.), vanno poste a carico e
ripartite con i criteri dettati dall'articolo 1124 c.c., e cioè: per metà in
ragione del valore millesimale delle singole unità immobiliari cui la struttura
serve, e per l'altra metà la misura proporzionale all'altezza di ciascun piano
dal suolo. Al fine del concorso nella metà della spesa, che è ripartita in
ragione del valore, si considerano come piani le cantine e le soffitte qualora
non siano di proprietà comune. In conformità di quanto sopra, sarà redatta e
allegata al presente regolamento una apposita tabella millesimale di riparto,
denominata "Tabella scala". Da tale riparto delle spese dovranno
essere tenute separate quelle relative all'androne, e tutte quelle parti
analoghe che, essendo usate nello stesso modo da ciascun condomino, andranno
ripartite in base alle rispettive quote di proprietà. Per quanto attiene alle
spese relative alla tinteggiatura, manutenzione ordinaria, straordinaria e
ricostruzione delle pareti e dei soffitti del vano scala, nonché delle relative
finestre, lucernari, ecc., esse sono poste a carico dei condomini cui la scala
serve, e ripartite in proporzione alle quote millesimali di proprietà
("Tabella generale"). Sono esclusi dalla compartecipazione a tali
spese, i condomini le cui unità immobiliari non sono servite, sempre che le
stesse non abbiano potenziale uso per l'accesso alle parti private (garage,
ecc.) di cui dovrà tenersi conto nell'apposita tabella. Le spese di pulizia e
illuminazione, vanno poste a carico delle singole unità immobiliari cui la
struttura serve, e ripartite
-
Con gli stessi criteri previsti per la manutenzione straordinaria e
ricostruzione (art. 1124 c.c.);
-
In parti uguali*;
-
In proporzione ai millesimi di proprietà ("Tabella
generale").*
* La delibera necessita di approvazione da parte di tutti
condomini
Le spese di manutenzione ordinaria, dell'ascensore e del vano ascensore,
nonché le relative spese di esercizio, vanno poste a carico e ripartite con i
criteri dettati dall'art. 1124 c.c., e cioè: per metà in ragione del valore
millesimale delle singole unità immobiliari cui l'impianto serve, e per
l'altezza in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo. Al
fine del concorso nella metà della spesa, che è ripartita in ragione del
valore, si considerano come piani le cantine, le soffitte ecc., qualora non
siano di proprietà comune. In conformità di quanto sopra, sarà redatta e
allegata al presente regolamento, una apposita tabella millesimale di riparto,
denominata "Tabella ascensore". Sono pertanto esclusi dalla
compartecipazione a ogni tipo di spesa, i condomini le cui unità non sono
servite; nonché le proprietà poste al piano terreno e rialzato, sempre che le
stesse non abbiano potenziale uso per l'accesso alle parti private (es.
soffitte) di cui dovrà tenersi conto nell'apposita tabella. La partecipazione
alle spese di ascensore è obbligatoria, è escluso pertanto ogni possibilità
di esonero anche parziale dalle spese a esso relative per non uso, rinuncia
all'uso o mancato uso. Le spese di manutenzione straordinaria e di ricostruzione
nonché quelle necessarie per l'adeguamento dell'impianto alle norme di
sicurezza sono poste a carico dei condomini titolari di un diritto reale
sull'impianto e ripartite secondo la "Tabella generale".
A1a) Le spese di manutenzione ordinaria, straordinaria e
ricostruzione del lastrico solare (inaccessibile) e del tetto sono poste a
carico di tutti i condomini, le cui proprietà esclusive siano coperte (che si
trovano cioè nella protezione verso il basso dei lati del lastrico e del
tetto), e ripartite in proporzione delle rispettive quote millesimali di
proprietà ("Tabella Generale").
A1/b) Le spese di manutenzione ordinaria, straordinaria e
ricostruzione del lastrico solare (inaccessibile) e del tetto sono poste a
carico di tutti i condomini, indipendentemente dal fatto che il singolo
condomino sia coperto o meno dalla porzione interessata dall'intervento, e
ripartite in proporzione alle rispettive quote millesimali di proprietà
("Tabella Generale").
A2) Le spese di manutenzione ordinaria, straordinaria e ricostruzione
del lastrico solare (inaccessibile) e delle terrazze a livello, sono poste a
carico di coloro che ne anno l'uso esclusivo per 1/3; gli altri 2/3 sono posti a
carico di tutti i condomini le cui proprietà esclusive sono coperte (che si
trovano cioè nella proiezione verso il basso dei lati del lastrico), e
ripartite nell'ambito di ciascun raggruppamento, in proporzione delle rispettive
quote millesimali di proprietà a norma dell'art. 1126 c.c. Le spese di cui
sopra, sono riferite alla impermeabilizzazione, all'isolamento termico e
acustico, al solaio di sostegno e quanto altro faccia parte sostanziale della
struttura. Restano escluse le spese relative ai parapetti, ringhiere e simili,
che vanno mantenute a spese degli utenti esclusivi nonché le gronde, le docce o
pluviali, che sono poste interamente a carico dei condomini coperti. Quanto
precede, trova applicazione anche per le terrazze a livello poste a primo piano,
a copertura anche di un solo locale.
B) In conformità di quanto sopra, saranno redatte e allegate al
presente regolamento, apposite tabelle millesimali denominate "Tabella
lastrico", "Tabella tetto", "Tabella terrazza e
livello", in cui siano previste anche le eventuali quote afferenti a parti
comuni (es. scale, atrio, ecc.) cui parteciperanno nel riparto delle spese i
condomini comproprietari delle stesse.
Le spese di esercizio (combustibile, manutenzione ordinaria, conduttore
caldaia, forza motrice, ecc.) sono poste a carico di tutte le unità immobiliari
esclusive che risultano comproprietarie per destinazione dell'impianto (sempre
che non risulti diversamente dal titolo). Tali spese sono ripartite tra gli
stessi secondo l'apposita tabella denominata "Tabella riscaldamento",
che sarà allegata al presente regolamento, redatta in base:
-
alla superficie radiante dei termosifoni posti nelle singole proprietà
esclusive;
-
al volume riscaldato delle singole proprietà esclusive;
-
al criterio misto, rapportata in percentuale del 50% alla cubatura dei
locali riscaldati, in percentuale del 50% alla superficie radiante dei
termosifoni posti nelle singole proprietà esclusive.
Non è consentito ai singoli condomini di sottrarsi totalmente o
parzialmente a dette spese, dichiarando di non voler usufruire in tutto o in
parte di detto servizio. Tuttavia, al momento della deliberazione preventiva
sulla gestione del servizio e sul relativo preventivo di spesa, e sempre che
l'argomento sia stato previamente inserito all'ordine del giorno (e in ogni caso
prima che il servizio sia stato effettivamente gestito in comune), l'assemblea
con delibera a maggioranza qualificata (art. 1136, c.2 del c.c.) potrà
riconoscere uno sconto percentuale sulle quote di spettanza del condomino che
abbia formulato la richiesta. Ciò sempre che la stessa sia giustificata, sia
relativa alla rinuncia totale del servizio per l'intero periodo dell'esercizio,
e siano garantiti gli opportuni controlli secondo le modalità che stabilirà
l'assemblea. Le spese di straordinaria manutenzione e ricostruzione
dell'impianto (sostituzione caldaia, ricostruzione canna fumaria, rifacimento
colonne montanti ecc.) sono poste a carico di tutte le proprietà esclusive che
risultano comproprietarie per destinazione dell'impianto. Tali spese sono
ripartite tra le stesse in proporzione ai millesimi di proprietà. Le spese
relative alla trasformazione o conversione dell'impianto (che comportano
sostituzione della caldaia e accessori in genere), nonché quelle relative alla
regolarizzazione e automatizzazione del medesimo del medesimo, sia a seguito
rispettivamente di deliberazione assunta a maggioranza qualificata
dell'assemblea (art. 1136 c.2 del c.c.) per motivi di utilità economica, sia a
seguito di leggi o regolamenti che le impongano, sono ripartite in proporzione
ai millesimi generali di proprietà fra gli interessati. E' vietato ai singoli
condomini ampliare la superficie radiante dei termosifoni. Tuttavia, al momento
della deliberazione sulla preventiva gestione del servizio e sul preventivo di
spesa, e sempre che l'argomento sia stato previamente inserito all'ordine del
giorno (e in ogni caso prima che il servizio sia stato effettivamente gestito in
comune), l'assemblea con delibera a maggioranza qualificata (art. 1136 c.2 del
c.c.) potrà consentire al condomino che ne abbia fatta richiesta di ampliare la
superficie radiante dei propri termosifoni, sempre che comunque ciò avvenga a
spese dello stesso, ivi comprese in queste, quelle relative ai necessari rilievi
tecnici e nuova redazione della "tabella riscaldamento". Restano a
carico delle singole proprietà, le spese tutte relative alle parti di impianto
dal punto di diramazione dalla condotta comune.
Le spese di portierato inerenti alla custodia dell'edificio (contributi;
salario o corrispettivo convenuto; luce, acqua, riscaldamento e manutenzione
dell'eventuale alloggio e dei locali di portineria), sono poste a carico di
tutti i condomini, e ripartite in proporzione delle quote millesimali di
proprietà. Per quanto attiene alle eventuali spese relative alle pulizie,
conduzione riscaldamento e acqua calda centralizzati e ad altre prestazioni
inerenti le parti, impianti e servizi comuni eventualmente svolti dal portiere,
le stesse vanno individuate ed equamente valutate da parte dell'assemblea, e
poste a carico dei condomini che ne traggono vantaggio, e fra questi ripartite
in conformità di quanto disposto dal presente regolamento.
Le spese relative alla manutenzione ordinaria e ricostruzione delle finestre
(tapparelle e persiane, serramenti, bancali o davanzali, architravi, ecc.) sono
poste a esclusico carico delle rispettive proprietà; quando dette spese si
riferiscono alle finestre del vano scale, esse vanno poste a carico dei
condomini utenti e ripartite in proporzione dei rispettivi millesimi di proprietà.
Analogamente, le spese relative alla manutenzione o ricostruzione dei balconi,
sono poste esclusivamente a carico delle rispettive proprietà; o dei condomini
o gruppi di condomini che ne trae utilità, e ripartite in proporzione dei
rispettivi millesimi di proprietà.
Le spese relative alla pulizia, manutenzione e ricostruzione delle canne
fumarie, sono a carico delle rispettive proprietà di pertinenza; qualora le
stesse siano di pertinenza di un gruppo o di tutti i condomini, le spese sono
poste a carico dei condomini interessati e ripartite in proporzione ai
rispettivi millesimi di proprietà.
Le spese relative alla manutenzione, modificazione, ricostruzione dei
citofoni, dell'apriportone e del videocitofono, sono ripartite in parti uguali
fra tutti gli utilizzatori.
L'antenna televisiva centralizzata appartiene in parti uguali a tutti i
condomini le cui proprietà sono a essa allacciate; pertanto, le relative spese
di manutenzione, riparazione e ricostruzione sono poste a carico degli stessi, e
ripartite in parti uguali. I condomini comproprietari, a maggioranza ordinaria,
possono deliberare di dotare l'antenna di nuovi canali, vincolando in tal modo
la minoranza dissenziente a contribuire nelle spese. La minoranza consenziente
può apportare la modificazione, ma a proprie spese. I condomini non allacciati,
che desiderano servirsi dell'impianto, debbono chiedere preventiva
autorizzazione all'assemblea, e corrispondere equo indennizzo. E' vietato ai
condomini e loro inquilini installare antenne autonome, bensì dovranno
utilizzare quella centralizzata.
Gli introiti relativi alla eventuale locazione di parti comuni (impianti
sportivi, sale , posti auto, ecc.), saranno ripartiti fra tutti i condomini
comproprietari degli impianti o dei locali interessati, in proporzione alle
rispettive quote millesimali di proprietà.
Norme relative all'amministrazione
L'assemblea è l'organo decisionale del condominio; essa delibera su tutti
gli aspetti della gestione. Della medesima, fanno parte indistintamente tutti i
condomini. Nel caso di trasferimento di proprietà, per condomino va inteso
l'ultimo proprietario. Requisiti essenziali per la validità di qualsiasi
deliberazione presa dall'assemblea, è la preventiva convocazione in essa di
tutti i condomini; e l'omissione dell'avviso di convocazione, anche nei
confronti di uno solo dei partecipanti al condominio determina la nullità
assoluta e radicale della deliberazione. L'avviso di convocazione dovrà essere
comunicato in forma scritta e inoltrato a mezzo di lettera raccomandata postale
o a mano con raccolta di firme, esso va notificato con preavviso di almeno 5 gg.
interi sulla data prevista per l'assemblea. L'avviso di convocazione, deve
indicare il luogo, la data, l'ora e l'oggetto dell'assemblea, nonché
l'indicazione se trattasi di 1° ovvero di 2° convocazione: entrambe le
convocazioni possono tuttavia essere previste nello stesso avviso di
convocazione. Il luogo deve essere compreso entro i confini della città in cui
sorge il condominio, e deve essere idoneo, per ragioni fisiche e morali, a
consentire la presenza di tutti i condomini e l'ordinato svolgimento della
discussione. Lo svolgimento dell'assemblea ordinaria, dovrà avvenire entro 30
gg. dal termine della gestione, onde consentire all'amministratore la redazione
del rendiconto e il riparto delle spese. L'ordine del giorno deve essere
dettagliato e completo, comprensivo degli argomenti che anche un solo condomino
avesse richiesto (in forma scritta). L'assemblea straordinaria, può essere
convocata dall'amministratore quando questi lo ritenga necessario o quando ne è
fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentino 1/6 del valore
dell'edificio. Decorsi inultimente10 gg. dalla richiesta, i condomini
richiedenti possono provvedere direttamente alla convocazione. Va precisato, a
norma dell'Art. L.27/7/1978 n° 392 (equo canone), che il conduttore ha diritto
di voto, in luogo del proprietario dell'appartamento locatogli, nelle delibere
dell'assemblea condominiale relative alle spese e alle modalità di gestione dei
servizi di riscaldamento e di condizionamento d'aria. Egli ha inoltre diritto di
intervenire, senza diritto di voto, nelle delibere relative alla modificazione
degli altri servizi comuni. A tal fine, l'obbligo di avvertire i locatori in
merito incombe esclusivamente alle singole proprietà interessate;
l'amministratore è esonerato da tale incombenza.
L'assemblea ordinaria, delibera sulla nomina o revoca o conferma
dell'amministratore e relativa retribuzione, sull'approvazione del preventivo
delle spese occorrenti durante l'anno e alla relativa ripartizione tra i
condomini;: all'approvazione del rendiconto annuale dell'amministrazione e
all'impiego del residuo attivo della gestione; alle spese di manutenzione
straordinaria, costituendo se occorre, un fondo speciale; sulla eventuale
revisione del regolamento di condominio; a promuovere liti, a resistere a
domandare; a decidere su ricorsi contro i provvedimenti presi
dall'amministratore ecc. Nei casi d'urgenza tuttavia, l'amministratore può
ordinare lavori di manutenzione straordinaria, ma in questo caso deve riferirne
nella prima assemblea.
L'assemblea di 1° convocazione, è validamente costituita quando siano
presenti tanti condomini che rappresentino i 2/3 del valore dell'intero edificio
e i 2/3 dei partecipanti al condominio. L'assemblea di 2° convocazione, è
regolarmente costituita quando sono presenti tanti condomini quanti siano
sufficienti (per numero e per valore), per raggiungere nella votazione le
maggioranze valide per l'approvazione di una deliberazione. Per deliberare
pertanto in materia d'ordinaria amministrazione, è sufficiente la presenza di
1/3 del valore dell'intero edificio, e di 1/3 dei partecipanti al condominio.
Per deliberare in merito ad argomenti per i quali siano richieste maggioranze
particolari (Art. 1136 c.c. commi 4° e 5°), l'assemblea è regolarmente
costituita quando sono presenti tanti condomini, quanti siano sufficienti (per
numero e per valore), a raggiungere la validità per dette deliberazioni.
Ciascun condomino può intervenire all'assemblea anche ammezzo di rappresentante
di propria fiducia: tale circostanza, va riportata sul verbale d'assemblea. La
delega non è frazionabile e deve essere attribuita in forma scritta e
sottoscritta di pugno dal condomino. Essa può essere attribuita anche
verbalmente, perché accettata dal presidente dell'assemblea. La delega non è
"girabile" ad un terzo, il delegato può votare solo per gli argomenti
iscritti all'ordine del giorno. Nei casi di proprietà indivisa di una quota
condominiale, essa ha diritto ad un solo rappresentante in assemblea che sarà
designato dagli interessati o, in difetto per estrazione a sorte da parte del
presidente dell'assemblea. L'allontanamento dei condomini o loro delegati, dopo
la costituzione dell'assemblea, non incide sulla determinazione del
"quorum" costitutivo, dovendosi aver riguardato a tal fine unicamente
al momento iniziale della riunione.
L'assemblea, prima di iniziare i lavori, e decorsi 15 minuti dall'orario
previsto per l'incontro, nomina un presidente, a semplice maggioranza numerica
fra i condomini presenti. Il presidente, nomina un segretario fra i condomini
presenti. Al presidente, spetta il compito di dichiarare deserta o valida la
costituzione dell'assemblea; di garantire lo svolgimento della discussione sui
vari argomenti posti all'ordine del giorno, e porre in votazione (per appello
nominale) e verificare la validità delle delibere, coadiuvato in ciò dal
segretario; nonché a proporre il rinvio della discussione su alcuni argomenti
ad altra assemblea; egli inoltre detterà al segretario, affinché siano posti a
verbale, il resoconto delle verifiche e delle delibere, oltre ovviamente a
quanto altro possa essere richiesto dai singoli condomini o che riterrà
opportuno inserirvi di quanto emerso nel corso della discussione.
Il verbale va redatto contestualmente allo svolgimento dell'assemblea. La
stesura dello stesso deve essere completa e chiara, dovendo consentire ogni
controllo in merito al regolare svolgimento e alla regolarità delle delibere.
Pertanto, esso deve contenere l'indicazione del giorno, ora e luogo della
discussione, nonché se trattasi di 1° e2° convocazione; ripetere per intero
l'ordine del giorno di cui al regolare avviso di convocazione; l'elenco dei
condomini presenti (e il nome dei loro eventuali delegati), e le rispettive
quote di comproprietà; la nomina del presidente e del segretario; nonché la
dichiarazione della validità o meno dell'assemblea. Per quanto attiene alle
delibere sui vari argomenti, debbono essere indicati nominalmente i condomini
favorevoli, o quantomeno quelli contrari e quelli astenuti; al termine, dovrà
essere riportato l'orario di chiusura dell'assemblea e, previa lettura e
approvazione del verbale, il medesimo va sottoscritto dal presidente e dal
segretario.* il voto, e quindi i millesimi dell'astenuto non possono essere
compresi nel calcolo del quorum necessario per l'approvazione delle delibere.
Copia del verbale, va trasmesso a cura dell'amministrazione a tutti i condomini,
curando l'inoltro a mezzo di lettera raccomandata postale nei confronti dei
condomini assenti.
*Il verbale assembleare va sottoscritto dai condomini affinché la delibera
abbia il contenuto di un contratto per il quale sia richiesta ad substantiam la
forma scritta
Le delibere dell'assemblea, assunte nelle forme di legge nell'ambito delle
proprie attribuzioni, sono vincolanti per tutti i condomini. Contro le
deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio, ogni
condomino dissenziente (o astenuto) può fare ricorso all'autorità giudiziaria,
sotto pena di decadenza, entro 30 gg. che decorrono dalla data delle
deliberazioni per i dissenzienti (o astenuti), e dalla data di comunicazione per
gli assenti.
Qualora l'assemblea abbia deliberato di promuovere una lite o di resistere a
una domanda, il condomino dissenziente, con atto notificato all'amministratore,
può separare la propria responsabilità in ordine alle conseguenze della lite
in caso di soccombenza. L'atto deve essere notificato a mezzo di Ufficiale
giudiziario entro 30 gg. da quello in cui il condomino ha avuto notizia della
deliberazione. Il condomino dissenziente ha diritto di rivalsa per ciò che
abbia dovuto pagare alla parte vittoriosa. Se l'esito della lite è stato
favorevole al condominio, il condomino dissenziente che ne abbia tratto
vantaggio è tenuto a concorrere nelle spese del giudizio che non sia stato
possibile ripetere dalla parte soccombente.
L'amministratore, viene nominato dall'assemblea fra persone anche estranee
al condominio, con deliberazione approvata (2° convocazione) da 1/3 più 1 di
tutti i condomini, che rappresentino almeno 500 millesimi. Tale procura, dovrà
essere adottata anche nel caso di "conferma". L'amministratore, è
esonerato dall'incombenza di estendere l'invito di convocazione ai locatari,
allorquando si debba deliberare in merito agli argomenti di cui all'Art. 10 L.
27/7/1978 n° 392 (equo canone); tale obbligo incombe esclusivamente alle
singole proprietà interessate. A tal fine, le convocazioni di assemblee in cui
siano previste tali deliberazioni, dovranno essere inviate ai condomini con
almeno 15 gg. interi sulla data prevista per l'assemblea, onde consentire ai
condomini stessi di poter comunicare ai propri inquilini la copia dell'avviso di
convocazione rispettando il termine minimo legale di 5 gg. interi sulla data
prevista per l'assemblea. L'amministratore dura in carica un anno ed è
retribuito. Egli può essere revocato in qualsiasi momento, ovvero esso può
dimettersi anticipatamente: in tal caso, gli saranno riconosciuti tanti
dodicesimi del compenso annuo, quante sono le mensilità trascorse. Nei periodi
di carica "ad interim", la base annua del compenso resta invariata.
Per il compenso pattuito, è fatto obbligo all'amministratore di indire almeno
una assemblea all'anno, e comunque quella ordinaria di fine anno per rendere
conto della sua gestione: ogni assemblea straordinaria che egli reputi
necessaria, o perché richiesta dai condomini nelle forme di legge, sarà
deliberato di anno in anno un apposito compenso. Eventuali incarichi speciali a
esso conferiti, estranei alle sue attribuzioni in qualità di amministratore,
saranno retribuiti su base tariffaria professionale o in base a compenso da
concordarsi previamente di volta in volta in sede di assemblea. In tutti i casi,
l'amministratore ha diritto al completo rimborso delle spese sostenute per
l'esplicazione del mandato ricevuto. L'amministratore dovrà conservare presso
di sé; l'indirizzario completo dei condomini; il regolamento del condominio, le
tabelle millesimali di proprietà e per il riparto delle spese (Tabella
generale); atti, contratti (ascensore, assicurazioni, luce, ecc.); convenzioni,
registro dei verbali di assemblea; libro giornale (entrate e uscite) e
quant'altro possa essere utile acquisire e conservare agli atti (licenze
edilizie, documenti fiscali, progetti dell'edificio e degli impianti di
fognatura, acqua, ecc.).
*La nomina è obbligatoria quando i condomini sono più di quattro
Le funzioni dell'amministratore sono disciplinate dal codice civile, in
particolare, l'amministratore deve:
· eseguire le deliberazioni dell'assemblea dei condomini e curare
l'osservanza del regolamento di condominio, con la diligenza del buon padre di
famiglia;
· rappresentare il condominio in giudizio (con potere autonomo), quando
occorra far osservare da parte dei singoli condomini o anche da parte di terzi,
le norme, di qualsiasi specie, contenute nel regolamento di condominio, purché
dettate nell'interesse comune;
· disciplinare l'uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi
nell'interesse comune in modo che ne sia assicurato il miglior godimento e la
migliore utilizzazione a tutti i condomini, esercitando a tal fine la vigilanza
sulla regolarità dei servizi comuni, eseguendo verifiche e impartendo le
necessarie provvidenze intese a mantenere integra la parità del godimento dei
beni comuni da parte di tutti i condomini;
· compilare e presentare, in sede di assemblea ordinaria, un preventivo
delle spese per la gestione annuale e il progetto di ripartizione delle stesse
in conformità del presente regolamento, affinché sia sottoposto
all'approvazione;
· riscuotere i contributi dovuti dai condomini (sia per le spese ordinarie
che straordinarie) in base allo stato di ripartizione - quando il preventivo sia
stato approvato dall'assemblea - valendosi anche del procedimento giudiziario,
compreso quello ingiuntivo, altresì nei confronti di chi, subentrato ad altro
condomino, è tenuto al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e
all'anno precedente;
· erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti
comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni;
· stipulare i contratti che occorrono per provvedere, nei limiti per la
spesa approvata dall'assemblea, sia all'ordinaria manutenzione e all'uso normale
delle cose comuni, sia alla prestazione dei servizi comuni;
· compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni
dell'edificio;
· ordinare lavori di manutenzione straordinaria, purché esista il
requisito dell'urgenza, con l'obbligo di riferirne alla prima assemblea;
· rendere annualmente il conto della gestione nei confronti dell'assemblea,
entro i termini previsti dal presente regolamento. I provvedimenti presi
dall'amministratore nell'ambito dei suoi poteri sono obbligatori per i
condomini. Contro i provvedimenti presi dall'amministratore, è ammesso ricorso
all'Autorità giudiziaria. Nei limiti delle attribuzioni conferitegli dal
presente regolamento, l'amministratore ha la rappresentanza dei condomini e può
agire in giudizio sia contro i condomini che contro terzi. Egli può essere
convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni
dell'edificio; a lui sono notificati i provvedimenti dell'autorità
amministrativa che si riferiscono allo stesso oggetto. Qualora la citazione o il
provvedimento abbia un contenuto che esorbita dalle attribuzioni
dell'amministratore, questi è tenuto a darne senza indugio notizia
all'assemblea dei condomini; l'amministratore che non adempie a questo obbligo
può essere revocato ed è tenuto al risarcimento dei danni.
Il Consiglio di condominio è l'organo di controllo amministrativo, tecnico
e contabile della gestione; coadiuva l'opera dell'amministratore quando
richiesto, e lo sostituisce nei casi di temporanea assenza. Esso può essere
delegato di volta in volta dall'assemblea ad altre particolari mansioni. Il
Consiglio di condominio decide a maggioranza; dura in carica un anno, e
relaziona l'attività svolta in sede di assemblea. Esso è composto da membri
eletti fra i condomini a maggioranza semplice; la funzione dei membri è
gratuita, salvo il rimborso delle spese vive necessarie per l'espletamento
dell'incarico.
*Non obbligatorio
Norme finali
Per le infrazioni alle norme del presente regolamento, l'amministratore,
previo base testimoniale scritta, invierà formali diffide, le cui spese vive e
gli onorari di competenza propri e di legali o altri professionisti cui dovesse
far ricorso, saranno poste a carico dell'inadempiente, senza pregiudizio per le
maggiori, diverse responsabilità civili e penali dei trasgressori a termini di
legge. I condomini o i loro conduttori rispondono per le persone conviventi o a
loro servizio.
Ciascun condomino può prendere l'iniziativa per la revisione del presente
regolamento; le modifiche "legittime" assumono validità se approvate
dall'assemblea con la maggioranza stabilita dal 2° comma dell'Art. 1136c.c.
Il presente regolamento, è stato approvato, a norma delle vigenti
disposizioni di legge in materia, dall'assemblea dei condomini tenutasi il
……………… Esso è pertanto obbligatorio per tutti i comproprietari,
loro eredi e aventi causa per qualsiasi titolo e, nella parte cui spetti, per
tutti i locatori. L'approvazione del rendiconto in sede assembleare rappresenta
fatto impeditivo all'esercizio di ulteriori criteri di controllo, da parte del
singolo condomino.
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